Как россиянину купить квартиру в Грузии

Грузия — один из самых понятных рынков зарубежной недвижимости для россиян. Здесь можно купить квартиру без сложной бюрократии, а сама сделка обычно занимает немного времени. В этом материале разберем, могут ли граждане РФ купить жилье в Грузии в 2026 году, какие этапы проходит покупатель и на что стоит обратить внимание до сделки.

По данным Colliers Georgia, в 2025 году в Тбилиси и Батуми было продано более 59 тысяч квартир на общую сумму $4,3 млрд. Заметную роль на рынке по-прежнему играют иностранные покупатели, особенно в тбилисских новостройках: 86% их сделок пришлось именно на новые проекты. Популярность грузинской недвижимости у иностранцев объяснима: цены здесь заметно ниже, чем во многих европейских странах, процедура покупки сравнительно простая, а при выполнении ряда условий собственник может претендовать на ВНЖ.

При переводе крупной суммы важны прозрачность происхождения средств, корректное оформление платежа и понятный маршрут денег. Поэтому в таких сделках важен надежный финансовый партнер: Werty помогает проводить обмен и переводы в Грузии официально, с прохождением KYC/AML и документальным сопровождением. Напишите нам в Telegram, чтобы узнать подробности, или оставьте заявку в форме ниже.

Почему Грузия популярна у покупателей недвижимости

В Грузии сравнительно простой и понятный порядок покупки недвижимости. Сделку можно оформить быстро, право собственности регистрируется через Дом юстиции, а требования к покупателю мягче, чем во многих других странах.

К тому же, россиянам для посещения Грузии не нужна виза, в стране можно легально находиться до года, а купить жилье можно как для собственного переезда, так и для отдыха, сдачи в аренду или сохранения капитала. Это делает рынок удобным не только для тех, кто ищет квартиру у моря, но и для тех, кто рассматривает недвижимость как запасной вариант на будущее.

Отдельный фактор — цены. На грузинском рынке можно найти объекты с более низким порогом входа, чем во многих популярных зарубежных направлениях. При этом у покупателя есть выбор между разными сценариями: взять готовую квартиру, купить объект на этапе строительства или выбрать жилье в локации с высоким арендным спросом.

Могут ли россияне купить жилье в Грузии

Да, могут. Граждане России могут покупать в Грузии квартиры, апартаменты, дома и коммерческую недвижимость на тех же основаниях, что и другие иностранцы.

Существенное ограничение касается только сельскохозяйственных земель. Иностранцам такой актив недоступен в обычном порядке, поэтому при покупке жилья этот вопрос обычно не возникает.

Если речь идет о квартире в Тбилиси, Батуми или другом городе, никакого запрета для россиян нет. Это касается и новостроек, и вторичного рынка.

Как купить недвижимость в Грузии

Обычно сделка проходит в несколько этапов: сначала покупатель выбирает объект и проверяет его, затем фиксирует договоренности с продавцом, проводит оплату и регистрирует право собственности. Ниже — пошагово о том, как это выглядит на практике.

Выбор объекта

Выбор объекта начинается с ответа на простой вопрос: зачем именно вам нужна квартира в Грузии. Для жизни чаще выбирают Тбилиси, для отдыха и аренды — Батуми, а для инвестиционной покупки обычно смотрят новостройки в районах с понятным спросом.

На этом этапе важно сразу определить не только бюджет, но и тип недвижимости. Одно дело — готовая квартира, в которую можно заехать сразу после сделки. Другое — объект на этапе строительства, где цена ниже, но выше риск задержки и дополнительных расходов.

Если речь идет о новостройке, нужно уточнить стадию готовности. На грузинском рынке часто встречаются форматы:

• «черный каркас» — бетонная коробка без внутренней отделки, где есть только несущие конструкции и подвод коммуникаций до квартиры,

• «белый каркас» — квартира, в которой выполнены основные черновые работы: есть перегородки, стяжка пола, оштукатуренные стены и введенные в квартиру коммуникации

• «зеленый каркас» — улучшенный белый каркас, где черновые работы завершены, коммуникации разведены по квартире, а поверхности готовы к чистовой отделке или частично уже отделаны.

Юридическая проверка объекта

Перед сделкой нужно проверить, кому принадлежит объект и нет ли на нем обременений. Важно убедиться, что квартиру продает именно собственник, а сама недвижимость не находится под арестом, в залоге или под ипотекой.

Если квартира покупается на вторичном рынке, полезно посмотреть историю владения и статус продавца. Например, как именно он получил объект и не возникнут ли позже претензии со стороны третьих лиц — особенно если сделка выглядит слишком срочной или цена заметно ниже рынка.

Если покупатель рассматривает новостройку, проверять нужно не только сам объект, но и застройщика. Здесь имеет значение все: разрешение на строительство, сроки сдачи прошлых проектов, репутация компании и условия договора.

Бронирование и внесение залога

После выбора квартиры стороны обычно фиксируют договоренности залогом или задатком. На вторичном рынке это чаще 5–10% стоимости объекта, на первичном — сумма может быть выше.

Задача этого этапа — снять объект с продажи и зафиксировать условия сделки. Если покупатель передает деньги, это лучше сразу оформлять письменно: с указанием суммы, срока, цены объекта и условий возврата или удержания денег.

Иногда стороны пропускают этот шаг и сразу переходят к основному договору. Так бывает, если объект свободен, документы готовы, а расчеты можно провести быстро. Но если между авансом и сделкой проходит время, письменная фиксация условий обязательна.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор нужен тогда, когда сделка не закрывается сразу. Обычно его заключают, если есть отсрочка платежа, рассрочка, поэтапный расчет, залог или привязка к конкретным срокам.

В таком договоре фиксируют цену объекта, порядок оплаты, дату выхода на основную сделку и последствия отказа одной из сторон. Это помогает убрать двусмысленность и перевести устные договоренности в понятные обязательства.

Чем сложнее расчеты, тем важнее этот этап. Если деньги вносятся частями или покупатель действует дистанционно, все ключевые условия лучше прописать заранее, а не обсуждать их в переписке или голосом.

Основной договор купли-продажи

Основной договор купли-продажи в Грузии обычно составляют на двух языках: на грузинском и на языке, который понятен сторонам. Если покупатель не говорит по-грузински, в сделке участвует переводчик и подтверждает своей подписью, что текст переведен корректно.

Подписать договор можно в Доме юстиции или у нотариуса. Если сделка простая — без рассрочки, залога и дополнительных обязательств, часть формальностей действительно можно оформить довольно быстро. Но если условия сложнее, безопаснее идти через нотариуса и заранее подготовленный текст договора.

Особенно внимательно нужно проверять разделы об объекте, цене, сроках оплаты и ответственности сторон. Если квартира покупается по доверенности, к оформлению договора обычно относятся еще строже, чем при личном присутствии покупателя.

Оплата

Оплата — самый чувствительный этап сделки для покупателя из России. Формально рассчитаться можно переводом, через местный банковский счет или наличными, если стороны готовы к такому формату и правильно оформляют передачу денег. Но на практике главные сложности возникают именно здесь: из-за банковских ограничений, проверки происхождения средств, лимитов и сроков зачисления.

Поэтому маршрут платежа лучше продумать заранее, еще до подписания основного договора. Важно понимать, в какой валюте продавец готов принять деньги, как будет подтверждаться оплата, нужны ли документы по источнику средств и кто сопровождает расчет.

Werty помогает провести расчеты в Грузии официально и прозрачно: обменять крипту на лари, доллары или евро, подготовить документы для KYC/AML и организовать выплату наличными или перевод на грузинский банковский счет. Напишите нашему менеджеру в Telegram, чтобы узнать актуальный курс обмена и забронировать сделку.

Нужна помощь?

Бесплатно проконсультируем и ответим на все вопросы в Telegram

Задать вопрос

Регистрация прав собственности

Право собственности в Грузии регистрируют в Доме юстиции после подписания договора купли-продажи. Обычно процедура занимает от одного до четырех рабочих дней: можно выбрать стандартный порядок, ускоренную регистрацию за один день или оформление в день подачи.

Размер госпошлины зависит не от стоимости квартиры, а от срочности. В обычном порядке она составляет 150 лари, при регистрации за один день — 270 лари, в день обращения — 350 лари. После этого данные о новом владельце вносят в публичный реестр — именно эта запись подтверждает право собственности на объект.

Необходимые документы для граждан РФ

Для обычной покупки квартиры в Грузии гражданину России нужен минимальный пакет документов. В базовый набор обычно входят:

• действующий загранпаспорт;

• копия загранпаспорта как приложение к договору;

• договор купли-продажи, инвестдоговор или договор переуступки — в зависимости от типа объекта;

• заявление на регистрацию права собственности в Публичном реестре.

После регистрации покупатель получает выписку из Публичного реестра — это основной документ, который подтверждает право собственности.

Расширенный пакет документов нужен, если покупатель берет ипотеку или рассрочку, оформляет ВНЖ по недвижимости либо проводит сделку через представителя. Тогда могут понадобиться:

• документы о доходах и банковские выписки;

• свидетельство о браке — если в оплате участвует супруг;

• документы по объекту от застройщика;

• отчет аккредитованного оценщика — для ВНЖ;

• нотариальная доверенность — для дистанционной покупки;

• документы членов семьи — если ВНЖ оформляется не только на собственника.

Если покупатель оформляет сделку удаленно и действует через представителя, понадобится нотариальная доверенность. В таком случае договор купли-продажи обычно удостоверяют у нотариуса.

Как искать объекты

Искать квартиру в Грузии лучше сразу по нескольким каналам: через местные сайты объявлений, агентства и, если есть возможность, на месте. Один источник редко показывает весь рынок: часть объектов размещают только собственники, часть — локальные агентства, а часть вообще не попадает в крупные базы.

В первую очередь обычно смотрят:

• ss.ge,

• gege24.com,

• сайты агентств недвижимости,

• витрины новостроек.

Международные площадки тоже можно использовать, но там выбор обычно уже, а цены часто выше. Чтобы не тратить время на слабые варианты, объявления лучше сразу фильтровать по городу, району, типу жилья, площади, бюджету и стадии готовности.

Сравнивать объекты лучше не по городу в целом, а по одному району и похожим домам. Полезно также смотреть, кто разместил объявление — собственник, агент или застройщик, и проверять, не дублируется ли один и тот же объект на разных площадках. Хороший рабочий прием — собрать 30–50 объявлений по нужному району и посмотреть реальный коридор цен за м².

Нужен ли риелтор

Нет, не нужен. По закону купить квартиру в Грузии можно и без риелтора: стороны вправе договориться напрямую, подписать документы и зарегистрировать переход права собственности самостоятельно.

Обычно к риелторам обращаются, если покупатель ищет квартиру удаленно, плохо знает районы, не говорит по-грузински или покупает новостройку, где нужно отдельно проверять не только объект, но и застройщика.

При этом качество сопровождения в Грузии сильно зависит от конкретного специалиста. Поэтому риелтора лучше выбирать не по обещаниям «лучшей цены», а по тому, как он проверяет объект, объясняет документы и ведет сделку. Если рынок вам понятен и есть отдельный юрист для проверки бумаг, без риелтора вполне можно обойтись.

Можно ли купить квартиру удаленно

Да, можно. Если покупатель не приезжает в Грузию лично, сделку проводят через представителя по нотариальной доверенности. По такой схеме представитель может выбрать объект, согласовать условия с продавцом, подписать документы, провести оплату и зарегистрировать право собственности. Если доверенность выдана за пределами Грузии, договор купли-продажи обычно оформляют нотариально.

Главное в такой сделке — точно прописать полномочия представителя. В доверенности должно быть ясно указано, какие действия он вправе совершать: подписывать договор, подавать документы на регистрацию, проводить расчеты и представлять интересы покупателя в Доме юстиции.

Популярные направления

Чаще всего покупатели в Грузии смотрят Тбилиси, Батуми и несколько более нишевых направлений. У каждой из этих локаций своя модель спроса, доходности и ликвидности.

Тбилиси

Тбилиси выбирают те, кому нужна ликвидная недвижимость в столице с понятным спросом. Это деловой и административный центр страны, где квартиры снимают местные жители, релоканты, сотрудники международных компаний и студенты. Поэтому здесь сильнее модель долгосрочной аренды, чем в курортных городах.

Для покупки чаще рассматривают районы Сабуртало, Ваке, Чугурети, Мтацминду и Старый город, а также Диди Дигоми и Исани. У этих районов разный профиль: где-то выше статус и цена входа, где-то лучше соотношение цены за м² и арендной доходности. В целом Тбилиси подходит тем, кто ищет более стабильный спрос, понятную перепродажу и жилье, которое можно использовать и для себя, и для аренды.

Батуми

Батуми выбирают, когда приоритет — море, курортный формат и доход от посуточной аренды. Это главный морской рынок Грузии, где особенно востребованы апартаменты в новых комплексах, объекты на первой линии и квартиры в районах с готовой туристической инфраструктурой.

Самые заметные локации здесь — Старый город, первая линия, район Нового Бульвара, Зеленый мыс и зоны рядом с крупными инфраструктурными проектами. Но Батуми важно оценивать не «в среднем по городу», а по конкретному району: разница в цене входа, загрузке и доходности между локациями очень заметна. По данным рынка, хорошо расположенные апартаменты при грамотном управлении могут давать около 6–10% годовых, но такая модель сильнее зависит от сезона, чем в Тбилиси.

Другие города

Кроме Тбилиси и Батуми, можно рассмотреть Кутаиси, Бакуриани, Гудаури и отдельные региональные центры. Это уже более узкие сценарии: где-то ставка делается на низкий вход, где-то — на сезонную аренду, где-то — на рост локации в долгом горизонте.

Кутаиси интересен как второй по значению город с международным аэропортом, растущим образовательным сектором и более доступными ценами. Здесь рынок в основном ориентирован на долгосрочную и среднесрочную аренду. Бакуриани и Гудаури — это уже курортная история с выраженной сезонностью: зимой спрос высокий, в остальное время доходность слабее.

Для иностранного покупателя без хорошего знания рынка такие локации обычно сложнее, чем Тбилиси и Батуми, потому что здесь выше зависимость от сезона и сложнее заранее оценить будущую загрузку объекта.

Средняя цена на квартиры в Грузии

Квартиры в Тбилиси в среднем стоят дороже, чем в Батуми. В конце 2025 года средняя цена жилья в столице составляла около 1660 $ за м², в Батуми — около 1395 $ за м².

Но средняя цена по городу мало что говорит без привязки к району. В Тбилиси в Ваке и части Мтацминды новостройки могут стоить 2000–2200 $ за м², а в более бюджетных районах — 1200–1300 $. В Батуми в Старом городе цена обычно начинается примерно от 1650 $ за м², а в новых районах и дальше от моря часто держится в диапазоне 1000–1200 $.

На цену влияет и тип объекта. В Тбилиси заметна разница между «черным каркасом», «белым каркасом» и готовым жильем, а в Батуми — между обычными квартирами и апартаментами в курортных комплексах. Поэтому сравнивать объекты лучше не по средней цене по городу, а по району, стадии готовности и формату недвижимости.

ВНЖ Грузии при покупке недвижимости

Да, можно. В Грузии есть отдельное основание для ВНЖ — покупка недвижимости на установленную законом сумму. С 1 марта 2026 года минимальный порог для такого ВНЖ составляет 150 000 $ согласно рыночной стоимости объекта по отчету аккредитованного оценщика.

Для подачи на ВНЖ объект должен быть достроен, введен в эксплуатацию и зарегистрирован в Публичном реестре на имя собственника. Строящаяся недвижимость сама по себе под это основание не подходит. Подаваться можно и по нескольким объектам, если их общая оценочная стоимость достигает нужной суммы.

Минимальные вложения обеспечат покупателю ВНЖ на один год с возможностью продления, пока сохраняется право собственности на недвижимость. Если сумма вложений выше — от 300 000 $ — можно претендовать на инвестиционный ВНЖ сроком до пяти лет.

Надо ли сообщать о покупке налоговым органам РФ

Нет, не нужно. Отдельной обязанности уведомлять ФНС именно о факте покупки квартиры за рубежом для физлица нет. Но это не значит, что после сделки у вас не возникает никаких обязанностей. Если для расчетов вы открыли счет в иностранном банке, об этом нужно уведомить ФНС в течение одного месяца, а затем, по общему правилу, ежегодно сдавать отчет о движении средств по такому счету — до 1 июня следующего года.

Отдельный вопрос — доход от самой недвижимости. Если налоговый резидент РФ сдает квартиру в аренду или потом продает ее с доходом, эти суммы нужно декларировать в России через 3-НДФЛ. Налоговый статус здесь определяется не гражданством, а тем, сколько дней человек проводит в России: резидентом обычно считают того, кто находится в стране не меньше 183 дней в календарном году.

Если доходы от недвижимости возникают и в Грузии, и в России, лучше отдельно сверить свою ситуацию с налоговым консультантом: налогообложение в таких случаях зависит от статуса резидента, вида дохода и наличия подтверждающих документов.

FAQ

Можно ли купить квартиру в Грузии, если покупатель не приезжает в страну?

Да. Для этого оформляют нотариальную доверенность на представителя, который подписывает документы, подает их на регистрацию и, если нужно, участвует в расчетах. Если доверенность выдана за пределами Грузии, договор купли-продажи обычно удостоверяют у нотариуса.

Можно ли оплатить квартиру в долларах или евро?

Да, можно, если продавец согласен на такую валюту расчета. Этот вопрос лучше фиксировать заранее: в какой валюте проходит сделка, как подтверждается платеж и какие документы потребуются по источнику средств.

Можно ли использовать крипту для покупки недвижимости?

Да, можно, но обычно не как прямой расчет с продавцом, а как источник средств для дальнейшего официального платежа. Важно, чтобы у покупателя были документы по происхождению денег и понятная схема обмена и перевода. В таких случаях Werty помогает провести обмен и расчеты в Грузии официально, с KYC/AML и документальным сопровождением сделки.

Что безопаснее: готовая квартира или новостройка?

Для первой покупки обычно безопаснее готовая квартира. У новостройки ниже входной порог, но выше риск задержки, изменения условий проекта и дополнительных расходов после покупки.

Можно ли получить ВНЖ, если квартира еще строится?

Нет. Для ВНЖ нужен достроенный объект, введенный в эксплуатацию и зарегистрированный в Публичном реестре на имя собственника.

Обязательно ли переводить всю сумму за недвижимость сразу?

Нет. Но если деньги передаются до основной сделки, условия аванса нужно обязательно фиксировать письменно: сумму, срок, цену объекта и правила возврата или удержания.

Можно ли купить квартиру без риелтора, но с юристом?

Да, это нормальный сценарий. Если объект уже найден, а покупателю нужно только проверить документы и спокойно пройти сделку, юриста может быть достаточно.

Что важнее всего проверить перед переводом денег?

Перед переводом денег нужно проверить сам объект, полномочия продавца и схему расчета. Покупатель должен точно понимать, кому уходят деньги, на каком основании, в какой валюте и какие документы подтвердят оплату.