Авлабари или Соло­лаки: где лучше сдавать квартиру посуточно

Для посуточной аренды в Тбилиси оба района имеют свои преимущества: Соло­лаки привлекает туристов атмосферой Старого города и пешей доступностью достопримечательностей, а Авлабари — современными новостройками с панорамными видами и удобной транспортной развязкой.

Соло­лаки идеален для краткосрочных туристических визитов (2-4 дня), когда гости хотят жить в историческом центре и ходить пешком по музеям и ресторанам. Авлабари предпочитают гости на более длительный срок (от недели), удалённые работники и семьи с детьми, которым важен комфорт современного жилья и близость к метро.

В Соло­лаки узкие улицы и проблемы с парковкой — машину придётся оставлять на платных стоянках или далеко от дома. В Авлабари большинство новостроек имеют подземный паркинг, а станция метро Авлабари находится в шаговой доступности от большинства жилых комплексов. Это критично для гостей с арендованным авто или для тех, кто планирует частые поездки в другие районы. Если ваши гости получают доход в крипте и планируют длительное пребывание в Тбилиси, им может понадобиться обмен крипты на наличные лари — в таких случаях Werty предлагает выдачу $, € или ₾ в офисах в Тбилиси с зачислением на грузинскую карту. Оставьте заявку в форме ниже, чтобы узнать больше про обмен крипты с Werty.

Какие виды открываются из квартир в Авлабари и Соло­лаки?

Авлабари выигрывает по видовым характеристикам для современного жилья: новостройки на улицах Кахети, Самгори и вдоль проспекта Важа-Пшавела предлагают панорамы на реку Куру, мост Мира, крепость Нарикала и весь Старый город. Квартиры на верхних этажах (от 15-го и выше) дают обзор 180-270 градусов.

Соло­лаки предлагает камерные виды. Окна выходят на узкие улочки с балконами в цветах, старинные дворики и фрагменты исторической застройки. Это атмосферно для фотосессий, но полноценных панорам почти нет из-за плотной застройки 19 века. Исключение — дома на верхних точках района (улицы Бетлеми, Котэ Абхази), откуда виден центр города.

Гости бронируют жильё во многом по фотографиям. Квартиры в Авлабари с панорамным остеклением и видами на подсветку старого города в вечернее время получают на 30-40% больше запросов, чем аналогичные по площади, но без вида. В Соло­лаки продают атмосферность и аутентичность интерьеров, а не панорамы. На практике владельцы недвижимости в обоих районах сталкиваются с необходимостью быстрого вывода средств от аренды — особенно если принимают оплату в крипте от зарубежных гостей. Лицензированные обменники вроде Werty позволяют конвертировать крипту в лари, доллары или евро с выдачей наличных или переводом на карту.

Насколько удобна транспортная доступность для гостей в этих районах?

• Авлабари имеет преимущество в общественном транспорте: станция метро Авлабари связывает район с центральным вокзалом (станция Дидубе) за 15 минут, с площадью Свободы — за 7 минут. От метро до большинства новостроек — 5-10 минут пешком по ровной местности.

• Соло­лаки сложнее для навигации: это холмистый район с крутыми подъёмами и лестницами. Ближайшая станция метро — Авлабари или площадь Свободы, до которых нужно идти 12-20 минут, причём часть пути под горку. Для туристов с чемоданами или пожилых гостей это серьёзное неудобство. Зато пешком можно дойти до проспекта Руставели, Театра оперы и парка Рике за 10-15 минут.

• Такси и каршеринг. В Авлабари широкие улицы и чёткая адресация — водители находят адрес без проблем. В Соло­лаки узкие улочки без тротуаров, машине негде развернуться, водители часто просят встретить их на главной улице. Это создаёт неудобства при заезде/выезде с багажом.

• Доступ к аэропорту. Из Авлабари — автобус 37 от метро (50 минут) или такси за 25-30 лари (20 минут ночью). Из Соло­лаки нужно сначала спуститься к проспекту Руставели или доехать до метро, что добавляет 15-20 минут к поездке.

Какая инфраструктура важна для гостей краткосрочной аренды в обоих районах?

• Соло­лаки выигрывает по плотности туристической инфраструктуры: в радиусе 300-500 метров — десятки ресторанов грузинской и европейской кухни, винные бары, кофейни, сувенирные лавки. Продуктовые магазины (Spar, Carrefour Express, локальные овощные) на каждом углу. Это удобно для гостей, которые хотят погружения в локальную жизнь.

• Авлабари более жилой и спокойный: крупные супермаркеты (Carrefour, Goodwill) находятся при ЖК или в 5-10 минутах ходьбы. Ресторанов меньше, но они есть — в основном на первых этажах новостроек и вдоль проспекта Важа-Пшавела. Для быстрого перекуса — сетевые кафе и пекарни.

Услуги и сервисы

В Авлабари при многих ЖК работают фитнес-залы, детские площадки, консьерж-сервисы. В Соло­лаки такой инфраструктуры почти нет — старый фонд не предполагает общих пространств. Зато в шаговой доступности — серные бани Абанотубани, Ботанический сад, канатная дорога на крепость Нарикала.

Безопасность и комфорт

Новостройки Авлабари имеют домофоны, видеонаблюдение, охрану — это важно для семей с детьми и удалённых работников. В Соло­лаки дома старые, часто без домофонов, но сам район считается безопасным благодаря туристическому трафику и освещённости улиц до позднего вечера.

Какие финансовые аспекты нужно учесть при инвестициях в посуточную аренду?

Заполняемость и сезонность

Соло­лаки показывает высокую загрузку (70-85%) в туристический сезон (май–октябрь), но проседает зимой до 40-50%. Авлабари более стабилен круглый год (60-70%) благодаря бизнес-туристам и долгосрочным гостям — digital nomads, релокантам на испытательный период.

Ставки аренды

В Соло­лаки однокомнатная квартира сдаётся за 100-150 лари/сутки в сезон и 60-80 зимой. В Авлабари современная студия или однушка с видом — 80-120 лари летом и 60-90 зимой. Разница компенсируется стабильностью спроса в Авлабари.

Операционные расходы

В старом фонде Соло­лаки выше затраты на ремонт и обслуживание — протечки, проблемы с проводкой, отсутствие лифта (носить багаж на 3-4 этаж). В новостройках Авлабари предсказуемые коммунальные платежи, есть управляющая компания, но выше стоимость обслуживания общих территорий.

Способы получения оплаты

Многие владельцы принимают бронирования напрямую от иностранных гостей в долларах или евро, иногда в крипте. Для быстрого обмена крипты на лари или наличную валюту удобно использовать лицензированные сервисы — например, Werty работает с выдачей в офисах Тбилиси или переводом на грузинскую карту.

Нужна помощь?

Бесплатно проконсультируем и ответим на все вопросы в Telegram

Задать вопрос

Налоги и легализация

Официальная регистрация деятельности по краткосрочной аренде в Грузии требует уплаты подоходного налога (1% от оборота при упрощённой системе для физлиц). Многие владельцы работают неофициально, но это риск штрафов при проверках.

Как выбрать конкретную квартиру для инвестиций в краткосрочную аренду?

Критерии для Соло­лаки

Ищите квартиры на улицах Котэ Абхази, Бетлеми, Шардени — это центр туристического потока. Важна близость к знаковым точкам (серные бани, площадь Мейдани). Обязательно проверьте состояние коммуникаций — в старых домах часто сюрпризы с канализацией и водопроводом. Наличие хотя бы небольшого балкона увеличивает привлекательность объявления.

Критерии для Авлабари

Приоритет — новостройки не старше 5-7 лет с панорамными окнами. Лучшие ЖК — вдоль улицы Кахети и проспекта Важа-Пшавела с видом на реку и Старый город. Этаж от 10-го и выше критичен для видов. Наличие парковки, консьержа и быстрого лифта — обязательно, это часто упоминают в отзывах.

Проверка документов

Убедитесь, что в доме разрешена коммерческая деятельность (аренда) — в некоторых ЖК это запрещено условиями управляющей компании. Проверьте выписку из Публичного реестра на отсутствие обременений и долгов.

Анализ конкурентов

Перед покупкой изучите объявления на Airbnb и Booking в выбранном районе — посмотрите загрузку календарей похожих квартир, прочитайте отзывы. Это покажет реальный спрос и типичные жалобы гостей (шум, проблемы с водой, сложность подъезда).

Удалённое управление

Если вы не живёте в Тбилиси постоянно, оцените доступность клининговых служб и мастеров для экстренного ремонта в выбранном районе — в Авлабари с этим проще благодаря новостройкам и сервисным компаниям.

Какие ошибки чаще всего совершают новички при инвестициях в посуточную аренду в Тбилиси?

• Переоценка туристического спроса. Многие покупают в Соло­лаки, рассчитывая на круглогодичную загрузку 80-90%, но реально зимой наступает просадка. Нужно закладывать 3-4 месяца низкого сезона с заполняемостью 40-50% и соответственно считать окупаемость.

• Недооценка операционных затрат. Кроме коммунальных платежей учитывайте клининг после каждого гостя (30-50 лари), комиссии платформ Airbnb/Booking (14-18%), стирку белья, замену расходников, мелкий ремонт. В сумме это съедает 25-35% валового дохода.

• Игнорирование локальной специфики. В Соло­лаки узкие улицы — водители такси и доставки постоянно не могут найти адрес, гости жалуются в отзывах. Решение — детальная инструкция с фото и pin на карте, но это всё равно остаётся болевой точкой. В Авлабари такой проблемы нет благодаря чёткой нумерации домов.

• Отсутствие запасного плана. Рынок краткосрочной аренды в Тбилиси растёт, конкуренция усиливается. Если через год-два доходность упадёт, у вас должна быть возможность переключиться на долгосрочную аренду или продажу без больших потерь — это влияет на выбор района и типа недвижимости.

• Слабая легализация финансовых потоков. Если вы принимаете оплату в крипте от иностранцев (особенно долгосрочных digital nomads), важно иметь легальный способ конвертации в фиат. Работа черезP2P-обменники несёт риски блокировки карт грузинскими банками — безопаснее использовать лицензированные сервисы.

Оставьте заявку, чтобы узнать больше про оплату недвижимости в Грузии с Werty.