Покупка недвижимости в Грузии может быть основанием для получения вида на жительство. Главное условие — объект должен находиться в собственности заявителя, не относиться к сельскохозяйственной земле и иметь подтверждённую рыночную стоимость выше установленного порога. ВНЖ через недвижимость закреплён в Законе Грузии «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства».

С 1 марта 2026 года для краткосрочного ВНЖ через недвижимость действует порог свыше 150 000 $ в эквиваленте в лари (до этой даты применялся порог 100 000 $). При вложении от 300 000 $ можно претендовать на инвестиционный ВНЖ.

Какой ВНЖ можно получить через недвижимость в Грузии

Краткосрочный ВНЖ через недвижимость от 150 000 $

Краткосрочный вид на жительство выдаётся иностранцу, который владеет недвижимостью в Грузии рыночной стоимостью выше 150 000 $. Это может быть квартира, дом, апартамент, офис, коммерческое помещение или другой объект, если он не относится к сельскохозяйственной земле.

Стоимость недвижимости должна подтвердить сертифицированный оценщик, аккредитованный через грузинский центр аккредитации. Оценка по договору купли-продажи сама по себе не заменяет официальный отчёт оценщика. На этом же основании подать документы могут супруг или супруга владельца, а также его дети.

Инвестиционный ВНЖ через недвижимость от 300 000 $

Если стоимость недвижимости превышает 300 000 $, можно подать документы на инвестиционный вид на жительство. Это более сильное основание, чем краткосрочный ВНЖ: оно рассчитано на долгосрочное проживание и может стать базой для дальнейшего оформления бессрочного разрешения на проживание, если заявитель сохраняет право собственности на объект в течение установленного срока.

При инвестиционном ВНЖ также требуется официальная оценка недвижимости. Если основанием выступает не недвижимость, а инвестиции в бизнес, дополнительно проверяются обороты предпринимательской деятельности: от 50 000 $ за первый год, от 100 000 $ за второй и от 120 000 $ за третий, четвёртый и пятый годы.

Если недвижимость стоит меньше 150 000 $

Если объект не достигает действующего порога, покупка не даёт права на ВНЖ через недвижимость. В этом случае можно рассматривать другие основания: работу, бизнес, учёбу, воссоединение семьи или отдельные режимы для IT-специалистов. Недвижимость при такой подаче может подтвердить связь с Грузией, адрес проживания и финансовую устойчивость, но не заменяет основное основание для ВНЖ.

Для криптоинвесторов

Многие покупатели недвижимости в Грузии работают с криптой — для вывода средств на покупку квартиры или оплату текущих расходов можно использовать Werty, лицензированный обменник с офисами в Тбилиси и Рустави, который обменивает крипту на доллары, евро или лари с выдачей наличных или переводом на грузинскую карту. Оставьте заявку в форме ниже, чтобы узнать больше про обмен крипты с Werty.

Какие альтернативные способы получения ВНЖ в Грузии существуют

Работа или предпринимательская деятельность

ВНЖ можно оформить через трудоустройство или бизнес в Грузии. Но простая регистрация ИП или компании сама по себе не гарантирует одобрение. Миграционная служба смотрит, есть ли реальная деятельность, доходы, договоры, обороты и основания считать, что заявитель действительно работает или ведёт бизнес в стране.

Для рабочего ВНЖ учитывается оборот грузинского работодателя или компании, созданной иностранцем: как правило, не менее 50 000 лари (для медицинского и образовательного бизнеса) или от 70 000 лари для остальных видов деятельности за последние 12 месяцев на каждого иностранца, который подаёт документы на ВНЖ.

Учеба и воссоединение семьи

Учебный ВНЖ подходит иностранцам, которые поступили в аккредитованное учебное заведение в Грузии. ВНЖ по воссоединению семьи оформляется для членов семьи иностранца, у которого уже есть грузинский ВНЖ, или для членов семьи гражданина Грузии.

IT-ВНЖ

В Грузии также предусмотрено отдельное основание для специалистов в сфере информационных технологий. Оно может подойти тем, кто официально работает в IT, ведёт профильную деятельность как предприниматель или связан с международной IT-компанией.

Как получить ВНЖ в Грузии при покупке недвижимости: пошаговая инструкция

1. Проверить объект до сделки. До покупки нужно убедиться, что недвижимость подходит для ВНЖ. Проверьте кадастровый номер, статус объекта, продавца, отсутствие обременений и категорию земли. Сельскохозяйственная земля для этого основания не подходит.
2. Заключить сделку и зарегистрировать право собственности. Договор купли-продажи оформляется через Дом юстиции или уполномоченные сервисные центры. После регистрации покупатель получает выписку из реестра недвижимости — это основной документ, который подтверждает право собственности.
3. Заказать оценку недвижимости. Для подачи на ВНЖ нужен отчёт сертифицированного оценщика. В нём должна быть указана рыночная стоимость объекта. Именно эта стоимость, а не цена из договора, используется для проверки порога 150 000 $ или 300 000 $.
4. Подготовить документы. Для краткосрочного ВНЖ через недвижимость обычно нужны: заявление на ВНЖ; действующий заграничный паспорт или иной проездной документ; документ, подтверждающий законное пребывание в Грузии; выписка из реестра недвижимости; отчёт сертифицированного оценщика; цветная фотография 3×4 в электронном виде; подтверждение оплаты госпошлины. Если документы выданы за пределами Грузии, может понадобиться перевод на грузинский язык, нотариальное заверение, апостиль или консульская легализация — это зависит от страны выдачи документа.
5. Подать заявление. Заявление подают в Агентство развития государственных сервисов через Public Service Hall, территориальный офис или онлайн-сервис, если заявитель соответствует условиям дистанционной подачи. Максимальный срок рассмотрения заявления — 30 дней после подачи полного комплекта документов.
6. Выбрать срок рассмотрения и оплатить пошлину. На сайте Агентства развития государственных сервисов указаны три тарифа для краткосрочного ВНЖ: 30 календарных дней — 300 лари, 20 календарных дней — 450 лари, 10 календарных дней — 600 лари. После одобрения заявитель получает карту резидента. За оформление самой карты может взиматься отдельная плата в зависимости от срочности.

Как получить ВНЖ через бизнес после покупки недвижимости

Когда бизнес нужен

Открытие бизнеса после покупки недвижимости имеет смысл в двух случаях. Первый — объект не достигает порога для ВНЖ через недвижимость, и заявителю нужно другое основание. Второй — недвижимость покупается как коммерческий актив: офис, помещение под аренду, апартаменты для управления или объект, который будет использоваться в реальной предпринимательской деятельности.

Как действовать

Сначала нужно зарегистрировать ИП или компанию в Грузии. Затем открыть банковский счёт, оформить договоры с клиентами или арендаторами, начать получать доход и платить налоги. После этого можно готовить документы на ВНЖ по основанию работы или предпринимательской деятельности.

Важно не подменять реальный бизнес формальной регистрацией. Миграционная служба может запросить дополнительные подтверждения: договоры, выписки по счёту, налоговую отчётность, сведения об обороте, описание деятельности.

Какие требования к недвижимости нужно соблюдать

Объект не должен быть сельскохозяйственным

Для ВНЖ через недвижимость не подходит сельскохозяйственная земля. Это важно проверить до сделки, особенно если покупается участок, дом с землёй или объект за пределами города.

Стоимость должна превышать установленный порог

Для краткосрочного ВНЖ нужна недвижимость дороже 150 000 $ в эквиваленте в лари. Для инвестиционного ВНЖ — дороже 300 000 $. Стоимость подтверждается отчётом аккредитованного оценщика, а не только договором купли-продажи.

Право собственности должно быть зарегистрировано

Покупатель должен быть указан собственником в реестре недвижимости. Без регистрации права собственности подать документы на ВНЖ через объект нельзя.

Объект нужно сохранять в собственности

Если ВНЖ выдан на основании недвижимости, продажа объекта может повлиять на продление или сохранение статуса. Перед продажей, заменой объекта или разделением собственности лучше заранее проверить миграционные последствия.

Какие документы нужны для ВНЖ при покупке коммерческой недвижимости

Документы заявителя:

• заявление на ВНЖ;
• заграничный паспорт или иной проездной документ;
• документ, подтверждающий законное пребывание в Грузии;
• фото 3×4;
• квитанция об оплате госпошлины.

Документы на недвижимость:

• договор купли-продажи;
• выписка из реестра недвижимости;
• кадастровые данные объекта;
• отчет сертифицированного оценщика;
• при необходимости — документы, подтверждающие назначение помещения.

Если объект используется для бизнеса

Если коммерческая недвижимость используется в предпринимательской деятельности, дополнительно пригодятся регистрационные документы ИП или компании, договоры аренды, банковские выписки, налоговая отчётность и описание деятельности. Эти документы особенно важны, если заявитель подаётся не через стоимость недвижимости, а через бизнес.

Сколько времени занимает получение ВНЖ через недвижимость

Подготовка сделки и документов

Покупка и регистрация недвижимости могут занять от одного дня до нескольких недель — всё зависит от проверки объекта, готовности продавца, формы расчёта и необходимости перевода документов.

Оценка недвижимости обычно занимает несколько рабочих дней. Если объект сложный, коммерческий или требует дополнительной проверки, срок может увеличиться.

Рассмотрение заявления

Официально заявление на ВНЖ рассматривается до 30 дней после подачи полного комплекта документов. При выборе ускоренного тарифа срок может быть сокращён до 20 или 10 календарных дней.

Законное пребывание во время рассмотрения

Подавать документы нужно, находясь в Грузии легально. Граждане многих стран могут находиться в Грузии без визы до одного года; список таких стран определяется постановлением правительства.

Какие налоговые обязательства возникают при получении ВНЖ через недвижимость и бизнес?

Налог при покупке

В Грузии нет отдельного налога на покупку недвижимости для покупателя. Обычно покупатель оплачивает регистрацию права собственности и сопутствующие расходы: перевод, нотариальное заверение, оценку, юридическую проверку, банковские комиссии.

Налог на имущество

Налог на имущество для физических лиц зависит от годового дохода семьи. Если доход семьи за предыдущий год не превышает 40 000 лари, имущество, кроме земли, освобождается от налога. При доходе семьи до 100 000 лари ставка составляет от 0,05% до 0,2% рыночной стоимости, а при доходе от 100 000 лари — от 0,8% до 1%.

Налог с аренды жилья

Если физлицо сдаёт жилую недвижимость для проживания и не заявляет расходы к вычету, доход облагается по ставке 5%. Это не 20% и не режим малого бизнеса 1%. Доход от аренды жилья выделен в отдельную налоговую категорию.

Например, если квартира сдаётся за 1000 $ в месяц, годовой доход составит 12 000 $, а налог по ставке 5% — 600 $ в год.

Когда применяется ставка 20%

Стандартная ставка подоходного налога для физлиц в Грузии — 20%, если Налоговый кодекс не предусматривает специальную ставку. Она может применяться, например, к доходам, которые не подпадают под льготный режим аренды жилья.

Когда возможен режим малого бизнеса 1%

ИП со статусом малого бизнеса платит 1% с облагаемого оборота до 500 000 лари в год. Если лимит превышен, ставка повышается до 3% с месяца превышения и действует до конца календарного года. Если оборот превышает 500 000 лари два года подряд, статус малого бизнеса аннулируется.

Но этот режим нельзя автоматически применять к любому доходу от недвижимости. Для аренды жилой недвижимости действует отдельная ставка 5%. Поэтому перед регистрацией ИП важно понять, какой именно доход вы будете получать: аренда жилья, аренда коммерческого помещения, услуги управления недвижимостью или другая предпринимательская деятельность.

Можно ли использовать криптовалюту для покупки недвижимости в Грузии

Прямая оплата криптовалютой

Криптовалюта в Грузии не является обычным платёжным средством для расчётов за недвижимость. На практике сделки с объектами оформляются в фиатных деньгах — лари, долларах или евро. Поэтому покупатель, который держит средства в криптовалюте, обычно сначала конвертирует её в фиат, а затем оплачивает сделку продавцу.

Как подготовить деньги к сделке

Для покупки недвижимости можно обменять криптовалюту на наличные или перевести фиат на грузинский банковский счёт через зарегистрированный сервис. В Грузии деятельность поставщиков услуг виртуальных активов регулируется через регистрацию VASP в Национальном банке.

Werty помогает обменять криптовалюту на доллары, евро или лари с выдачей наличных или переводом на грузинскую карту. Это удобно, если нужно подготовить деньги к сделке, оплатить инвойс, внести задаток или показать понятное происхождение средств.

Какие документы сохранять

Для покупки недвижимости и дальнейшей подачи на ВНЖ важно сохранить документы по всей цепочке движения денег:

• историю криптокошелька;
• подтверждение происхождения криптовалюты;
• документы об обмене крипты на фиат;
• квитанции и банковские выписки;
• договор купли-продажи;
• подтверждение оплаты продавцу.

Эти документы могут понадобиться банку, нотариусу, юристу, оценщику или миграционной службе, если возникнут вопросы о происхождении средств.

Резюме

ВНЖ в Грузии через покупку недвижимости оформить можно, но только при соблюдении условий. На 2026 год главное правило такое: объект должен быть не сельскохозяйственным, находиться в собственности заявителя и иметь подтверждённую рыночную стоимость выше 150 000 $. Для инвестиционного ВНЖ порог выше — 300 000 $.

Если недвижимость дешевле установленного порога, нужно выбирать другое основание: работу, бизнес, учёбу, семью или IT-статус. В этом случае сама недвижимость не заменяет основание для ВНЖ, но может помочь подтвердить адрес, финансовую устойчивость и связь с Грузией.

Оставьте заявку, чтобы узнать больше про оплату недвижимости в Грузии с Werty.